한국 부동산 시장의 전망과 대응법

2020년에서 2021년까지 한국의 부동산 시장은 급격한 상승기였다. 많은 사람들이 거주의 목적보다 투자의 목적으로 주택을 매수하면서 주택 가격 상승을 견인했다. 하지만 2022년 현재 급격히 부동산 시장이 위축이 되면서 가격이 꽤 많이 내려온 상황이 되었다. 앞으로 한국 부동산 가격은 어떻게 될지 우리는 어떻게 대응해야 하는지 알아두면 좋겠다.

한국 부동산 가격 변동의 요인

투자용으로 임대를 맞추면서 집을 사는 사람의 비율이 2018년에는 전체 거래량의  14.6% 였고 부동산 가격이 크게 상승했던 2021년에는 41.9%로 두 배 넘게 늘어났다. 이 말은 즉 수요가 늘어나면서 부동산 가격이 올랐다는 것을 보여준다. 왜 투자 수요가 늘었는지를 이유를 찾아보면 우선 부동산 매매 가격과 임대 가격의 갭이 작아져 투자금이 적게 들었다는 것이다. 임대 가격이 오른 이유는 낮은 금리와 정책적으로 임대료에 대한 대출이 잘 나와서이다. 그리고 낮은 금리가 유지되다 보니 실제로 거주를 하기 위해 실행되는 주택담보대출 총량도 크게 증가했다. 한국의 부동산 가격 변동 그래프를 보면 이 주택담보대출금액 그래프와 유사한 모습을 보인다. 즉, 실제 거주를 위해 집을 사는 수요와 투자목적으로 집을 구매하는 사람들이 많아지면서 최근 급격한 부동산 가격 상승을 부추기게 되었고 그중에서도 투자하는 사람들의 수요가 결정적인 역할을 했다. 일부 사람들은 수요와 공급의 법칙에서 공급이 부족해서 부동산 가격은 유지되거나 상승한다고 하였지만 더욱 중요한 것은 집을 매수하려고 하는 사람들의 수요이다. 최근 급격한 부동산 가격 상승과 하락이 발생하는 것은 집을 사려고 하는 투자자들의 수요가 급감한 이유가 크다. 마냥 상승만 할 것만 같던 부동산 시장도 매수를 하려는 심리가 생기자마자 급격히 거래량이 줄어들고 부동산을 매도하려는 사람이 매수하려는 사람보다 많아져서 가격이 하락이 나타나게 되는 것이다. 

 

미래 부동산 시장 전망

부동산에 관심을 가지고 있는 사람들이 많다 보니 급격한 부동산 하락 이후 급격한 반등은 나올 수 있으나 수요가 한정적이기 때문에 이전 최고 가격까지 회복을 하지 못하고 어느 정도 가격이 하락한 상태에서 꽤 오랜 시간 큰 변동 없는 가격으로 유지될 가능성이 크다. 대다수의 사람들이 부동산 가격의 큰 변동을 경험했기 때문에 공격적인 투자를 꺼리게 되고 최근 들어 계속 오르고 있는 금리도 큰 부담으로 다가오는 것도 큰 부담으로 다가온다. 물론 여기서 정부에서 어떤 정책을 펼치느냐에 따라 부동산 시장이 상승 또는 하락을 보이겠지만 집을 사야 한다는 심리가 사람들에게서 보이지 않으면 부동산 가격의 큰 상승은 기대하기 어렵다는 것이다. 과거에도 금리가 높았던 시기가 있었지만 당시에는 부동산 시장이 하락기였고 충분한 주택 공급이 이루어지지 않았기 때문에 주택 매수 수요가 충분히 있었던 것이다. 결국 총통화량이 계속 증가하기 때문에 부동산 가격은 장기적으로 상승하겠지만 그 기간 동안 분명히 가격이 하락하는 시기도 있다는 것을 알아야 한다. 그리고 예전에 비해 부동산 시장을 바라보는 사람들이 주식시장과 같은 투자시장으로 생각하고 있다는 것도 중요한 요소이다.

 

부동산 시장 전망에 따른 대처법

부동산 시장에 접근할 때는 심리적인 요소를 중요하게 고려해야 한다. 보통 사람들은 부동산 가격이 오를 때 집을 사려하고 반대로 부동산 가격이 하락할 때는 집을 사려고 하지 않는다. 그렇다면 집은 언제 사야 하는 것일까? 우선 가장 쉽게 찾아볼 수 있는 자료는 부동산 시세 데이터와 거래량 데이터다. 부동산 가격의 변화는 더딘데 거래량 증가가 눈에 띄는 시기가 있다. 바로 이 시기가 부동산 가격의 최저점을 지나 상승을 위한 준비를 하는 것이라 판단할 수 있다. 여기서 주의해야 할 부분은 관심 지역 전체의 부동산 거래량이 아니라 내가 거주하고자 하는 아파트의 거래량을 살펴봐야 한다는 것이다. 즉, 해당 아파트의 전체 세대수 대비하여 몇 건의 거래가 발생되는지의 비율을 봐야 한다. 한국에서 부동산은 거주의 용도보다 투자상품으로 인식이 바뀐 만큼 부동산에 투자를 하려는 사람의 심리와 금리변동 등 상황을 잘 모니터링해야 한다.