부동산 시장 하락기에 주의해야 할 지역

2022년 9월 23일 부동산 규제지역 대거 해제가 되었다. 하지만 하락기 초입이라고 볼 수 있는 한국 부동산 시장에서 연착륙은 가능하겠지만 상승으로 방향을 바꾸는 것은 어려울 것 같다. 부동산 시장의 특성상 모멘텀이 크다 보니 추세를 바꾸는 것은 단기간에 어렵다는 것이다. 결국 집을 매수하려는 사람들의 심리가 바뀌어야 하는데 오히려 규제가 완화되니 부동산을 여러 채 소유하고 있는 경우는 세금적인 측면에서 유리해졌기 때문에 부동산을 매도하려 하고, 집이 필요한 사람들은 높아진 금리와 부동산 가격이 계속 떨어질 것 같다는 생각에 매수를 하지 않는 상황이다. 

규제완화와 부동산 가격 관계

역사적으로 부동산 규제를 완화했을 때 부동산 가격이 급등했던 적이 있는데, 당시와 다른 점은 부동산 시장이 침체되어 있고 이미 부동산 가격은 조정을 받은 상황이었기 때문에 사람들의 구매 욕구가 충족이 되었던 것이다. 하지만 지금은 부동산 가격이 너무 많이 오른 상황이다 보니 과거와는 다르게 상승을 하지 못하는 것이다. 올해 규모가 큰 지방 도시에서는 세종시가 가장 많이 부동산 가격이 하락했는데 이는 하락이 시작되기 전 부동산 가격이 급등한 지역이기 때문이다. 서울시와 경기도 제외 지방에서 가장 큰 상승폭을 기록했던 만큼 가격조정도 크게 이루어지고 있다고 볼 수 있다. 그 외 도시에서는 부동산 상승률이 상대적으로 낮기 때문에 이번 하락장에서도 조금은 덜 조정이 될 수 있다. 물론 도시별로 차이는 발생할 수 있으며 도시 내에서도 상품별 차별화가 진행될 것이다. 모든 부동산 가격이 오르는 기간은 끝났기 때문이다. 세종시는 지방에서도 특별하게 생각해볼 필요가 있다. 부동산 시장에서 수요라고 하면 투자수요, 교육수요, 은퇴 수요 크게 3가지로 나눌 수 있고 세종시는 복합적으로 수요들이 적지 않은 도시이다. 그리고 세종시는 행정수도라는 특이점이 있어서 수요를 더 끌어모으는 특징도 있다.

부동산 가격이 많이 하락하는 지역

이번 부동산 하락기에 부동산 가격이 많이 하락할 가능성이 높은 지역은 아무래도 지금 까지 부동산 가격 상승폭이 컸던 도시 일 것이다. 수도권 위주로 살펴보면, 대형 초고가 아파트보다는 지하철 역에서 가까운 중소형 평수의 아파트의 가격 하락세가 큰 모습이다. 지난 부동산 상승기에 젊은 세대들의 부동산 매수가 많았던 만큼 버티지 못하고 부동산을 빨리 처분하려는 수요가 있다고 판단할 수 있다.  그리고 수도인 서울과 연결이 되는 급행철도가 정차한다는 이유로 부동산 가격이 폭등했던 지역들이다. 젊은 세대에서 집을 매수할 충분한 여력이 되지 않아 실제 거주는 하지 않고 임대를 주는 방식으로 투자를 많이 했었다. 이 사람들의 생각은 서울과 연결되는 급행철도가 생기면 서울까지 가는 데 걸리는 시간이 대폭 줄어드는 것을 보고 긍정적인 평가를 기성세대보다 긍정적으로 한다. 하지만 실제 거주를 해야 하는 사람들의 입장에서는 시간적 거리는 줄어들더라도 물리적 거리는 줄어들지 않는다. 결국 수도인 서울 근처에 살고자 한다는 것이다.

부동산 가격과 거래량의 관계

현재 부동산 거래량이 역대 최저 수준이다. 이는 부동산 매수를 하고자 하는 사람이 없다는 것이다. 높아진 금리가 원인이 될 수 있고,  가격이 더 떨어질 것 같으니 조금 더 시간을 가지고 매수를 고려하겠다는 사람들도 많다. 보통 부동산 가격이 상승을 시작하는 시점은 거래량이 서서히 늘어나는데 부동산 가격은 변동폭이 없을 때이다. 그렇다 보니 항상 시세와 더하여 거래량 데이터는 항상 모니터링을 할 필요성이 있다. 한국에서는 집이 단순히 거주하는 곳이 아닌 가장 큰 재테크 수단이며, 신분을 대변하기도 한다. 그러다 보니 가격 변동에 굉장히 민감하게 반응하며 거래량이 급속도로 늘어나거나 반대로 급격히 줄어드는 추세를 보이기도 한다. 이는 심리학적으로도 절대로 부동산 가격이 하락해서 저평가 구간에 진입을 하더라고 집을 매수하지 않으며 상승장에서는 이미 부동산 가격이 오른 상황인데도 계속 오를 것 같은 기대 심리를 가지고 부동산 시장에 참여를 하게 된다. 이러한 요소들을 잘 생각해보고 움직일 필요성이 있다.