고금리 시대 부동산 투자에 대한 생각

금리가 급격히 오르면서 부동산 투자의 시대는 끝이 났다는 이야기도 들린다. 하지만 주변을 한 번 살펴보라. 주식을 투자하는 사람들보다 부동산 투자를 하는 사람들의 수익률이 좋다는 것을 쉽게 알 수 있을 것이다. 아무것도 투자하지 않는 사람은 논외로 하자. 부동산 투자에 있어 금리는 비용적인 측면에서 중요하지만 비용은 다시 줄어들 수 있다. 하지만 부동산이 가진 본연의 가치는 지속적으로 우상향 한다.

부동산 투자 수익률

아직 개인 또는 기관에서 투자하지 않은 투자금들이 많다. 이 투자금들이 어떻게 배분이 될지 관심이 크다. 모두가 알고 있듯이 현재 주식시장은 부동산에 비해 상대적으로 불안정하다. 따라서 주식시장에서 자본이 활성화되기는 어렵다고 예상된다. 상대적으로 부동산은 여전히 높은 수익을 제공하는 것이 사실이다. 자본이 충분히 있는 투자자들이라면 부동산 투자가 실제로 큰 기회가 될 수 있다고 생각한다. 투자를 할 때 시장에 확신이 있다면 수익률이 작거나 손해를 볼 가능성이 크고 시장이 불안정하고 투자에 대한 확신이 서지 않을 때는 수익률이 크다는 것은 역사적으로 증명이 되었다. 지금 부동산 시장은 급격한 금리 상승으로 냉각된 것이 맞지만 저렴해진 부동산에 관심을 가지고 투자하려는 사람들은 많다. 부동산 투자에 있어서 고려해야 할 조건들이 많지만 가장 중요한 것이 매수 가격이다. 가격이 저렴하다면 그 어떤 조건들보다 매수해야 할 이유가 생기는 것이다. 부동산은 오르고 내리는 사이클이 있기 때문에 부동산 가격이 지금처럼 거래가 되지 않을 때 유리한 조건으로 원하는 부동산을 살 수 있다. 대부분 이 사실을 알고 있겠지만 실제로 행동을 하는 사람이 드문 것이 사실이다. 심리적으로 거부감이 밀려오게 되는데 이를 이겨 내는 사람이 높은 수익률을 가져갈 수 있을 것이다. 지금은 대다수가 부동산 가격이 더 하락할 것 같은 생각에 보유한 부동산을 저렴하게 팔기 바쁜 것 같다.

상업용 부동산 전망

상업용 부동산의 경우 대출을 많이 실행하여 매수를 하게 되는데 금리 상승은 부동산 유지비용이 늘어나는데 가장 큰 요인이다. 하지만 다른 자산들에 비하면 여전히 그 비용은 낮은 편이다. 그리고 금리는현금이 충분한 투자자들에게는 저렴해진 부동산을 사는데 아무런 지장을 주지 않는다. 거주용 부동산의 경우 엔드유저에게 있어 금리는 주택 구매를 망설이게 하는 요인임은 틀림없지만 상업용 부동산은 당장의 수익률이 낮아진다고 해도 미래의 자산가치가 상승하는 절대적인 금액이 주거용에 비해 크기 때문에 일반 개인이 접근하는 것은 쉽지 않은 편이다. 상업용 부동산에 대하여 이전 금융위기 때와 비교를 하는 사람들이 많다. 팬데믹 기간과 서브프라임 모기지 발 금융위기는 유사하지만 부채비율에서 차이가 있다. 서브프라임 모기기 사태는 과도한 부채비율로 개인과 기업들이 강제로 가진 자산을 헐값에 내놓으면 연쇄적으로 도산하는 사태를 초래했지만 지금은 정부에서 나서서 부채비율을 조절하면서 위기를 대응하고 있다. 팬데믹이 마무리되어 가면서 여행수요가 늘고 이로 인해 침체되어 있던 관광산업이 다시 활성돼 될 것이다. 이로 인해 호텔사업이 다시 수익률이 개선될 가능성이 높으며 실제로 거대 자본들은 국가별 핵심지역의 호텔을 인수하여 오픈하는 작업을 진행하고 있다. 양극화가 진행되고 있다고 볼 수 있는 것이 결국 거대 자본이 자본력이 없는 법인의 소유 부동산을 저렴한 가격에 매수하고 있는 상황이다.

재택근무와 부동산의 상관관계

팬데믹으로 인하여 재택근무가 급 트렌드가 되었다. 최근 들어 사무실로 복귀하는 비율은 늘어나고 있지만 여전히 펜데믹 이전과 비교하여 많은 사람들이 재택 또는 원격 근무를 희망하고 있다. 최근들에 IT직종이 관심을 받으면서 IT업계의 사람들이 귀한 대접을 받으면서 일을 하고 있다 그리고 개발자 업무 특성상 반드시 사무실에서 일을 할 필요는 없다 보니 원격 근무에 대한 요구가 더욱 많은 것이다. 물론 국가, 도시, 회사별로 상황이 다르기 때문에 일반화할 수는 없지만 펜데믹 이전과 비교하여 1인당 사용할 수 있는 작업공간이 없어진 것은 사실이다. 기업 입장에서 사무실에 있는 사람들이 줄 거들 었으니 작은 사무실로 옮길 가능성이 크다고 생각하지만 의외로 근 무 쾌적성과 이미 자리를 잡고 오랫동안 운영을 해온 상황이라면 쉽게 오피스 건물을 옮길 수는 없을 것이다. 펜데믹으로 상업용 부동산 중 오피스가 가치가 떨어지고 있다고 단편적으로 생각할 수 있는데, 생각보다 핵심 업무지구의 오피스는 임대료가 다시 올라가고 괜찮은 곳을 계약하는 게 쉽지 않다는 것이 사실이다.